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關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋
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最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋

法釋[2005]5號

  《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于2004年11月23日由最高人民法院審判委員會第1334次會議通過,現(xiàn)予公布,自2005年8月1日起施行。
二○○五年六月十八日
 
    根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實踐,就審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問題,制定本解釋。
  一、土地使用權(quán)出讓合同糾紛
  第一條 本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同,是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方,受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。
  第二條 開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,應(yīng)當認定無效。
  本解釋實施前,開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的,可以認定合同有效。
  第三條 經(jīng)市、縣人民政府批準同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán),土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的,應(yīng)當認定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。
  當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán)出讓金的,應(yīng)予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足,請求解除合同的,應(yīng)予支持。因此造成的損失,由當事人按照過錯承擔責任。
  第四條 土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準手續(xù)而不能交付土地,受讓方請求解除合同的,應(yīng)予支持。
  第五條 受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意,改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調(diào)整土地出讓金的,應(yīng)予支持。
  第六條 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,出讓方請求解除合同的,應(yīng)予支持。
  二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛
  第七條 本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方,受讓方支付價款的協(xié)議。
  第八條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持。
  第九條 轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當認定合同有效。
  第十條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同,在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下,受讓方均要求履行合同的,按照以下情形分別處理:
 ?。ㄒ唬┮呀?jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方,請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的,應(yīng)予支持;
 ?。ǘ┚崔k理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的,應(yīng)予支持;
  (三)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),又未合法占有投資開發(fā)土地,先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的,應(yīng)予支持;
 ?。ㄋ模┖贤绰男校婪ǔ闪⒃谙鹊暮贤茏尫秸埱舐男泻贤?,應(yīng)予支持。
  未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的,按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。
  第十一條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準,與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應(yīng)當認定合同有效。
  第十二條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓,并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。
  第十三條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的,土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。
  三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛
  第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。
  第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當認定合同有效。
  當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,應(yīng)當認定合同有效。
  第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準,以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的,應(yīng)當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的,應(yīng)當認定合同有效。
  第十七條 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定,對增加的投資數(shù)額的承擔比例,當事人協(xié)商不成的,按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的,按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定。
  第十八條 房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定,對房屋實際建筑面積的分配比例,當事人協(xié)商不成的,按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的,按照約定的利潤分配比例確定。
  第十九條 在下列情形下,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的,不予受理;已經(jīng)受理的,駁回起訴:
  (一)依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準;
 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
 ?。ㄈ┥米宰兏ㄔO(shè)工程規(guī)劃。
  因當事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失,由當事人按照過錯承擔。
  第二十條 房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積,經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準后,當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的,按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔比例,當事人協(xié)商不成的,按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定。
  第二十一條 當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋,被有批準權(quán)的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除,當事人對損失承擔協(xié)商不成的,按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的,按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定責任。
  第二十二條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例,當事人未足額交納出資的,按照當事人的實際投資比例分配利潤。
  第二十三條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的,不予支持。
  第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險,只收取固定利益的,應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
  第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險,只分配固定數(shù)量房屋的,應(yīng)當認定為房屋買賣合同。
  第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險,只收取固定數(shù)額貨幣的,應(yīng)當認定為借款合同。
  第二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險,只以租賃或者其他形式使用房屋的,應(yīng)當認定為房屋租賃合同。
  四、其它
  第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。
  本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的,以本解釋為準。
 
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